- 1 1. Управление доходным домом
- 2 2.Субаренда чужого дома — доход вдвое выше арендной платы
- 3 3. Хостел под чемпионат мира 2018 - доход 10 тысяч долларов в день
- 4 4. Антикафе - атмосферное место для души
- 5 5. Бесплатная земля в пользование и на продажу
- 6 6. Бизнес недвижимость - правильная сдача в аренду офисного центра
- 7 7. Как найти деньги на проект в недвижимости и не только
- 8 8. Инвестиции в таунхаусы
- 9 9. Модульные дома - доступные и всегда востребованные
- 10 10. Квартира в Берлине - сверхнадежная инвестиция и ежемесячный доход
- 11 11. Субаренда квартиры - доход без вложений для активных людей
- 12 12. Арендный бизнес - общежитие для рабочих
- 13 13. Хоумстейджинг - продаем жилье быстро и дорого
- 14 14. Как правильно сбивать цену на недвижимость
- 15 15. Превращаем квартиру в офис и увеличиваем прибыль
- 16 16. Покупка недвижимости банкротов за 5% стоимости
- 17 17. Бизнес недвижимость - заработок на торговых центрах, офисах, складах
- 18 18. Капсульный отель - самое дешевое размещение приезжих
- 19 19. Покупка и продажа недвижимости - заработок на раннем вложении
- 20 20. Ремонт и переделка летних домов - миллион рублей за лето
- 21 21. Заработок без вложений - субаренда коммерческой недвижимости
Как бизнес недвижимость является одной из самых надежных областей, квартиры, торговые и офисные центры практически всегда востребованы. Но в сознании большинства заработок на недвижимости связан с большими капиталами, в силу отсутствия которых люди даже не пытаются заняться таким бизнесом.
При этом многие способы получить доход со своей или чужой недвижимости подразумевают скромные, а то и вообще нулевые стартовые вложения , нужно лишь знать - что и как делать.
1. Управление доходным домом
Многие вкладывают заработанные в деньги в недвижимость, включая доходные дома, чьи квартиры сдают в аренду, но не каждый считает арендный бизнес основным. А потому профессия управляющего одним или несколькими доходными домами вполне востребована.
Вы будете размещать объявления о сдаче свободных квартир, показывать их потенциальным арендаторам, собирать деньги и поддерживать эксплуатационное состояние дома - ремонт электрики, сантехники и т.д. При наличии соответствующих навыков можно делать самому, или вызывать приглашенного мастера.
Стартовый капитал - 0 руб. Требуется лишь готовность работать. К работе можно приступать немедленно.
Доход
от 30 до 100 тысяч, но определяется соглашением с владельцем и размером дома. Обычно за управление берется что-то в районе 30%. Учитывая, что с дома получается 100-300 тысяч, сумма выходит очень приличная.
Если вы серьезно интересуетесь заработком на недвижимости, смотрите о секретах инвестирования в доходные дома. Узнавайте о реализации различных проектов и ключевых стратегиях получения пассивного дохода на недвижимости.
2.Субаренда чужого дома — доход вдвое выше арендной платы
Зачастую владелец крупного, на 5 и более комнат дома ищет одного арендатора. И став таким арендатором, вы хорошо заработаете, сдавая отдельные комнаты. В результате вы не только отобьете арендную плату, но и получите немалый доход. А если дом расположен рядом с вокзалом или рынком, комнаты можно сдавать посуточно, увеличивая свой доход в 2-3 раза.
Нужно лишь подобрать дом в таком районе, провести ремонт и грамотно заключить договор аренды, разрешающий вам подселять третьих лиц и не позволяющий хозяину уже через пару месяцев забрать налаженный вами арендный бизнес.
Стартовый капитал - плата на месяц вперед плюс залог, 50-100 тысяч.
Срок реализации - на выбор перспективного субарендного дома уйдет от двух недель до месяца. Еще 2-3 месяца на ремонт.
Доход с пятикомнатного дома будет в пределах 30-50 тысяч для долгосрочной аренды и 100-150 тысяч для посуточной. Но обычно рассматриваются варианты домов от 12 комнат.
3. Хостел под чемпионат мира 2018 - доход 10 тысяч долларов в день
Чемпионат мира позволит заработать многим, и в первую очередь - владельцам недвижимости. Ведь в страну приедут сотни тысяч иностранных болельщиков, и их надо где-то разместить. А для небогатых болельщиков оптимальный вариант - хостел.
Им может стать любой доходный или имеющий несколько квартир частный дом. Нужно лишь разделить его на максимально возможное количество жилых зон, кровати взять двуспальные, плюс сделать косметический ремонт с околофутбольной отделкой. И тогда максимальная загрузка на время чемпионата вам обеспечена.
Стартовый капитал - 100-200 тысяч на ремонт, если вы уже владеем подходящим помещением.
Срок реализации - перепланировка готового дома под хостел займет одну-две недели, если же вы приобрели требующее ремонта здание, может затянутся на 1,5-2 месяца.
Доход составит 10-20 тысяч долларов в дни чемпионата, в дальнейшем он будет приносить 150-200 тысяч на обычной аренде.
4. Антикафе - атмосферное место для души
Обычные кафе и рестораны зарабатывают, продавая с высокой наценкой еду и напитки, однако часто людям на самом деле нужно лишь место для встреч. И таким местом выступает антикафе, где люди платят не за еду, а за проведенное время. Еда может продаваться за отдельную плату, быть бесплатной (в ограниченном ассортименте), в некоторых антикафе ее разрешают приносить с собой.
Главное в организации популярного антикафе - удобное расположение (достопримечательности и культурные объекты города рядом - большой плюс) и дружеская атмосфера. Тогда посетители вам обеспечены.
Стартовый капитал - 200-250 тысяч на аренду, отделку помещения и мебель, но можно сделать и без вложения собственных средств.
Срок реализации - поиск помещения займет одну-две недели, ремонт около месяца.
Доход - в силу своей специфики антикафе не приносит сверхприбылей, но при высокой популярности на 100-150 тысяч рублей в месяц рассчитывать можно.
5. Бесплатная земля в пользование и на продажу
В нашей стране огромное количество имеющей собственников, но не используемой земли. Причин множество - кто-то не знает, как получить с нее доход, кто-то ленится, некоторые воспринимают работу на земле как грязную и непрестижную.
И в то же время есть люди, готовые эту землю должным образом использовать. Ваша задача - найти тех и других. Владельцу вы предложите купить землю по цене ниже рыночной (он почти наверняка согласится, ведь сейчас эта земля не приносит ему ничего), а покупателю после размежевания продадите часть земли по ее реальной цене. Другую же часть оставите себе.
Стартовый капитал - 5-10 тысяч за межевание участка.
Срок реализации - поиск подходящего участка, переговоры с продавцом и покупателем способны занять два-три и более месяца. Поэтому эту стратегию стоит проводить в фоновом режиме — ждать, подыскивать подходящий вариант.
Доход . В результате сделки вы получите участок земли, который можете использовать сами или продать, цена может исчисляться миллионами.
6. Бизнес недвижимость - правильная сдача в аренду офисного центра
Офисные площади пользуются спросом, ведь кто-то начинает свой бизнес, кто-то ищет более просторное помещение, кто-то приехал открыть в городе свой филиал и т.д. И хотя в целом арендный бизнес прост, в сдаче коммерческой недвижимости есть свои хитрости, позволяющие увеличить доход.
Главная - разделение площадей. Процентов 20 отведите под элитные, с дорогой отделкой офисы, с которых будет самая высокая плата. 50% займут средние офисы, качественные, но без роскоши. Остальное - маленькие для начинающих предпринимателей. Для них стоит предусмотреть набор недорогой мебели. Элитные помещения лучше сдавать пустыми - успешные компании имеют свой фирменный стиль.
Стартовый капитал - покупка или постройка с нуля офисного центра обойдется в 20 миллионов и более.
Срок реализации - выбор и покупка офисного центра займут 3-6 месяцев, постройка - год и более.
Доход в зависимости от размера и общей деловой активности в городе может изменяться в широких пределах - 1-10 миллионов.
7. Как найти деньги на проект в недвижимости и не только
Как инвестиция недвижимость всегда привлекательна, и если у вас есть перспективный проект - начинайте искать под него деньги. Рассказывайте всем родственникам и знакомым, посещайте Интернет-сайты, посвященные частным инвестициям, ищите бизнес-ангелов, вкладывающих в начинающие рисковые проекты. Наконец, попробуйте собрать сами методом краунфандинга.
А чтобы повысить шансы на успех - работайте над проектом, давайте больше конкретики. Не устный рассказ, а красивая презентация с цифрами и графиками. Обязательный минимум - сумма вложений, операционные затраты, прибыль и окупаемость проекта.
Стартовый капитал у вас может быть любой, а может и не быть вовсе, если вы планируете делать проект на 100% денег инвестора.
Срок реализации , время поиска денег будет зависеть как от объема ваших усилий, так и перспектив и привлекательности.
Доход зависит от вашей идеи. Главное, он должен быть точно рассчитан до того, как начнете искать инвестора.
8. Инвестиции в таунхаусы
Таунхаусы - двух-трех этажные дома на несколько семей с отдельными входами для каждой, при той же цене гораздо просторнее квартир в плотной городской застройке, но обходятся дешевле полноценного личного коттеджа, а потому находят своего покупателя. Постройка таунхауса дешевле и занимает меньше времени, чем многоквартирный дом, а потому привлекательна для средней руки инвесторов.
А чтобы гарантированно продать или сдать квартиры в аренду, старайтесь выбирать для строительства районы поближе к городской черте с уже готовой инфраструктурой, жилплощадь здесь всегда ценится дороже.
Стартовый капитал - от 3 миллионов, но можно реализовать и без денег.
Сроки строительства - порядка года. Можно найти уже готовый дом, тогда не придется ждать так долго.
Доход в случае продажи будет 20-25% от затрат, при сдаче в аренду 100-200 тысяч в месяц.
9. Модульные дома - доступные и всегда востребованные
Это частные, одно- или малоэтажные строение, собираемые из готовых конструкций прямо на заводе. Поскольку все строительные блоки и типовые схемы стандартны, тратить время на проектирование, подбор материала и прочее не требуется, а сам дом собирается в кратчайшие сроки в любую погоду, а затем доставляется на место.
И это будет не времянка, а полноценный дом, утепленный, со всеми удобствами, где можно жить круглый год. Будучи существенно дешевле как городской квартиры, так и дома по индивидуальному проекту, он легко найдет покупателей.
Стартовый капитал - от миллиона рублей.
Срок реализации проекта - 1-2 месяца.
Доход зависит от размера дома и составляет от 150 тысяч рублей до миллиона.
10. Квартира в Берлине - сверхнадежная инвестиция и ежемесячный доход
Как инвестиция недвижимость всегда считалась одной из самых надежных, однако и здесь есть своя градация, где-то цена квадратного метра падает, а где-то стабильно растет.
И одно из таких мест со стабильным ростом - Берлин. Население столицы, а стало быть, и спрос на квартиры неуклонно растет. При этом 85 % жилье снимают, а значит - квартира станет не только надежной инвестицией, но также источником стабильного ежемесячного дохода. А немецкое государство гарантирует неприкосновенность вашей собственности.
Стартовый капитал - получить кредит можно, имея первоначальный взнос в размере 50 тыс. евро.
Срок реализации - подобрать и купить квартиру можно в течение месяца.
Доход от аренды - 9-12 тысяч евро в год.
11. Субаренда квартиры - доход без вложений для активных людей
Большинство владельцев сдаваемых квартир воспринимают их как источник пассивного дохода, сдавая на длительный срок и получая арендную плату раз месяц. Но с той же квартиры можно получить в два-три раза больше, если сдавать ее посуточно. Наибольшим спросом посуточная аренда пользуется в районах железнодорожных и автовокзалов, вблизи крупных рынков и других мест, где много приезжих.
Сняв такую квартиру на год и сдавая на два-три дня командировочным и другим приезжим, вы получите хороший арендный бизнес и обеспечите себе внушительный доход при минимальных вложениях.
Стартовый капитал - 40-60 тысяч как арендная плата и залог собственнику.
Срок реализации - стоит потратить две-три недели на поиск подходящей квартиры и проверку востребованности посуточной аренды.
Доход - в зависимости от сезона 60-100 тысяч рублей в месяц.
12. Арендный бизнес - общежитие для рабочих
Чаще всего квартиры сдают семьям и одиночкам, однако гораздо больший доход можно получить, поселив бригаду вахтовых рабочих. Они ищут максимально дешевое жилье, при этом запросы к комфорту у них скромнее, главное - место, где можно спать.
Для организации такого общежития вам нужно арендовать квартиру, желательно многокомнатную, поставить в каждую комнату 4-6 двухярусных кроватей и брать по 6-8 тысяч за койкоместо. Т.е. 50 и более тысяч с каждой комнаты.
Стартовый капитал - примерно 200 тысяч на аренду жилья и закупку двухярусных кроватей.
Срок реализации - если квартира изначально не требует ремонта, переоборудовать ее можно за неделю.
Доход - 40-60 тысяч с каждой комнаты.
13. Хоумстейджинг - продаем жилье быстро и дорого
Задача каждого продавца - продать свою квартиру быстрее и дороже, но далеко не каждый знает, как. Хоумстейджинг - серия приемов и способов сделать жилье привлекательным для покупателей. Вот основные правила:
- Перед показом проведите уборку, чтобы квартира выглядела чистой и уютной.
- Сделайте ее максимально обезличенной - снимите личные фотографии рисунки, уберите памятные вещи, ведь покупатель ищет квартиру для себя.
- Устраните все недоделки, как-то - текущие краны, неработающие выключатели, мебель и другие предметы интерьера с дефектами.
Вложения в доработку квартиры и косметический ремонт составят 50-100 тысяч.
Срок реализации - от двух недель до месяца.
Доход - после хоумстейджинга квартиры продаются на 10-20% дороже, так что с квартиры за 3 млн. прибыль составит 300-600 тысяч.
14. Как правильно сбивать цену на недвижимость
Покупка недвижимости всегда обходится дорого, однако если правильно торговаться, есть шанс снизить цену. Вот несколько факторов, на которых можно сыграть в ходе переговоров:
- Время продажи и начальная цена квартиры. Если квартира продается полгода и ценник уже менялся, у вас хорошие шансы убедить продавца еще больше сбросить цену.
- Квартирные неисправности - неработающие краны, отклеившиеся обои, поцарапанный подоконник и т.д. Указывайте владельцу на все дефекты.
- Более дешевые предложения - скажите, что уже смотрели квартиру такой же площади, но дешевле.
Стартовый капитал - начальный взнос на квартиру или дом от 300 тысяч.
Срок - переговоры о снижении цены могут занять от недели до месяца.
Выгода - при хороших навыках можно снизить цену на 10-15 процентов. Если дом стоит 15 миллионов, его вполне можно приобрести за 10.
15. Превращаем квартиру в офис и увеличиваем прибыль
Бизнес недвижимость можно сдавать куда дороже обычной квартиры, и если ваша расположена на первом этаже, с минимум одним окном на фасаде здания, в центре, возле транспортной развязки или в любом другом месте с большим потоком людей - ее переделка в офис способна существенно увеличить ваш доход. Другие квартиры тоже можно превратить в офисы, но аренда их принесет меньше денег.
Ремонт должен быть качественным, но нейтральным, чтобы подходить наибольшему числу фирм. Мебель не нужна, как правило, фирмы имеют собственную.
Стартовый капитал - подходящая квартира и 200-300 тысяч на отделку.
Срок реализации - ремонт может потребовать до месяца.
Доход - дополнительные 50-100 тысяч в месяц.
16. Покупка недвижимости банкротов за 5% стоимости
Когда убыточное предприятие банкротится, его имущество, включая недвижимость, выставляется на торги. И на этих торгах оно практически всегда продается с дисконтом, который может достигать 95%. Здесь уже зарабатывает немало людей, однако и для вас место найдется
Вам нужно лишь найти хороший объект по выгодной цене на одной из бирж, зарегистрироваться и подать заявку. Если она выиграет - подписывайте договор и начинайте прикидывать будущие барыши, когда продадите объект по рыночной стоимости.
Стартовый капитал - даже с учетом дисконта желательно иметь от 500 тысяч.
Срок реализации - от двух месяцев на поиск объекта и проведение торгов.
Доход - от миллиона и более за каждый выкупленный с дисконтом и перепроданный по рыночный цене объект.
17. Бизнес недвижимость - заработок на торговых центрах, офисах, складах
Коммерческая недвижимость в некотором роде даже более востребована, потому что именно успешная предпринимательская деятельность тянет вверх спрос на квартиры. И после любого кризиса или стагнации с оживлением деловой сферы сначала вверх идет именно коммерческая недвижимость, а уже потом, когда сотрудники фирм зарабатывают деньги, они покупают квартиры.
Среди коммерческой недвижимости самой выгодной являются, пожалуй, торговые центры с большим числом павильонов для мелких арендаторов. Почти всегда находят своих клиентов офисные центры и склады.
Стартовый капитал - от 5 миллионов для торгового или офисного центра, для склада от миллиона.
Срок реализации - строительство займет от 6 месяцев до года и более.
Доход с расположенного в удачном месте торгового центра может составлять миллион и более рублей в месяц.
Коммерческая недвижимость способна приносить очень хорошие доходы при правильном подходе к организации бизнеса.Если вы хотите получить больше информации о подобных способах заработка, смотрите о получении дохода на грамотных инвестициях в недвижимость.
18. Капсульный отель - самое дешевое размещение приезжих
Как понятно из названия, капсульный отель представляет набор капсул - закрытых спальных мест на одного человека. Они компактны, при необходимости можно разместить в два уровня, а как инвестиция недвижимость такая требует для начала немного средств, но в случае успеха легко масштабируется.
Уровень комфорта здесь уступает полноценному номеру, однако, в отличие от общежитий, дает постояльцу собственное замкнутое пространство и отель будет востребован среди небогатых приезжих, кому надо переночевать. Размещать капсульные отели лучше вблизи железнодорожных вокзалов.
Стартовый капитал - от миллиона для небольшого количества капсул, в случае успеха их число можно быстро нарастить.
Срок реализации - оборудование капсульного отеля займет от 3-х месяцев до полугода.
Доход - от 150 тысяч в месяц с каждой капсулы. От 6-8 капсул в одном отеле.
19. Покупка и продажа недвижимости - заработок на раннем вложении
Строительство многоквартирного дома или жилого комплекса растягивается на 2-3 года, при этом войти можно на любой стадии, даже до того, как вырыт котлован. И как ранняя инвестиция недвижимость далее подорожает минимум вдвое.
Главное тут - выбрать надежного застройщика, который не обанкротится и не испарится с деньгами вкладчиков, а доведет стройку до конца и вручит вам ключи от квартиры. Так что перед вложением следует потратить немного времени на изучение строительного рынка.
Стартовый капитал - от 1,5 миллиона собственных денег, и 100 тысяч, если планируется кредит в банке.
Срок реализации - 2-3 года строительства.
Доход - уже готовая квартира будет стоить вдвое дороже, т.е. ваша прибыль составит от 1,5 млн.
20. Ремонт и переделка летних домов - миллион рублей за лето
Покупатель любую недвижимость оценивает в первую очередь внешне, и если она выглядит непрезентабельно, не станет покупать либо потребует значительно снизить цену. Но если осуществить качественный ремонт, за дом можно смело просить на 500 тысяч, а то и миллион больше. И ваша задача - находить такие невзрачные дома, ремонтировать (самому или нанять спецов), а затем продавать дороже.
Другой вариант - брать летний домик и утеплять его до полноценного круглогодичного жилья, что значительно повысит его цену.
Стартовый капитал - от 1,5 миллиона на покупку и ремонт.
Срок реализации - 2-3 месяца отделочных работ.
Доход - 0,5-1 миллион и больше.
21. Заработок без вложений - субаренда коммерческой недвижимости
Как и в любой субаренде, главное здесь - снять недвижимость дешевле и затем сдавать дороже. Возможностей для этого может быть несколько. Например, вы предвидите, что в неком районе бизнес недвижимость вырастет в цене (застройщик скоро сдаст жилой комплекс, а новым жильцам понадобятся магазины и т.п.), и заранее арендуете помещение на длительный срок.
Или снимаете крупную торговую площадь, которую затем сдаете множеству мелких арендаторов. Можно брать плохо обустроенное помещение, повышая расценки после ремонта, и т.д.
Стартовый капитал - от миллиона для аренды, еще миллион потребуется, если вы будете делать ремонт. Можно сделать без вложения личных средств.
Срок реализации - от месяца для уже готовых помещений, и до трех месяцев в случае ремонта.
Доход - от 500 тысяч и выше.
Приветствую Вас, дорогие читатели и подписчики моего блога о финансах, инвестициях и способах заработка! В прошлый раз я уже писал о нескольких . Сегодняшний материал я хочу посвятить именно тематике зарабатывания денег, которая, в то или иной мере, интересна каждому жителю нашей большой и необъятной страны. Перед началом прочтения, ответьте сами себе на вопрос – есть ли у меня стартовый капитал для того, чтобы обеспечить свое будущее и будущее своих близких?
Уверен, что хотя бы половина респондентов ответит твердое «нет». Означает ли это то, что до конца Ваших дней Вы будете вынуждены прозябать в бедности, перебиваясь от зарплаты до аванса?! Вовсе нет, ведь именно для этой цели я и публикую здесь полезные очерки и рассуждения. Итак, сегодня поговорим о том, как заработать на недвижимости и можно ли построить такой бизнес без вложений. Плюс я расскажу, какие есть способы заработка в этой сфере вообще.
Итак, с чего начать? Возьмем, к примеру, посуточную аренду жилья, в частности, квартир. По моему убеждению, это один из наиболее практичных и безопасных способов для серьезного дополнительного дохода без стартового капитала со стороны. Это именно та услуга, которая пользуется активным спросом и будет востребована и в дальнейшем.
Конечно, самых больших дивидендов следует ожидать от сдачи посуточных квадратных метров в крупных городах и мегаполисах. Тем не менее, идея работает и для городов поменьше – нужно только уделить больше внимания району расположения недвижимости. Например, больше шансов на хороший доход, если она будет располагаться вблизи железнодорожного или автовокзала, в непосредственном центре населенного пункта.
Несомненным плюсом таких вложений является отсутствие необходимости какого-то особого опыта в проведении подобных операций. Справиться с таким заданием сможет даже начинающий бизнесмен или студент. Услуги гостиниц по карману далеко не каждому постояльцу, а, зачастую, гостиничного предложения в заданном районе недостаточно для покрытия потребностей (например, во время деловых или развлекательных мероприятий, проходящих в Вашем городе).
Вы спросите меня – но как же стать владельцем недвижимости без денег с нуля? И дальше я отвечу, как сделать это с минимальными затратами.
Все, что Вам понадобится – это провести тщательный анализ недвижимости в своем городе и снять выгодный объект на длительный срок, а затем сдавать его посуточно или даже почасово. Конечно, придется сделать небольшие вложения и самому выступать в роли риелтора, но эти инвестиции не идут ни в какие сравнения с покупкой квартиры в собственность.
Каков же может быть выхлоп от таких операций? Как показывает практика, краткосрочная аренда квартир дороже долгосрочной в 2,5-3 раза по стоимости, что и будет основой для Вашего регулярного дохода. Со временем можно будет развернуться, наработав первый опыт и сдавать уже несколько подобных лакомых объектов.
Как именно можно сдавать квартиры или комнаты на короткий срок? очень просто — с помощью сервиса Airbnb ! Кстати, за регистрацию на сайте вы получите в подарок 1000 р.
Дополнительные подсказки
Обязательно учитывайте в таких операциях фактор сезонности. Любые затяжные праздники и выходные дни станут для Вас дополнительным источником прибыли. Гости города, отдыхающие и просто молодежь любят арендовать посуточно и почасово квартиры на новогодних праздниках, «майские дни» и во время прочих затяжных каникул. Не забудьте о категории студентов – период их «активности» по съему жилья приходится на время сдачи сессии, вступительных экзаменов, начала учебного года и т.п.
Способы привлечения капитала для покупки квартиры
В дальнейшем Вы наверняка обрастете постоянной клиентской базой, и сами станете источником интереса у риелторов, которые подыскивают жилье для своих клиентов на краткосрочной основе.
Для того, чтобы раскрутиться на первых порах, не забудьте предложить денежное вознаграждение тем, кто будет приводить клиентов, пока Ваш номер телефона не станет известен среди потребителей подобной услуги. Повторюсь, что для такого бизнеса не потребуется сколько-нибудь серьезных финансовых вложений, но придется затратить свое время и силы.
Существуют и другие возможности по заработку на использовании недвижимости и без применения значительных вложений. Я так подробно остановился на аренде потому, что считаю его наиболее практичным вариантом дохода.
Существует большое количество видео в сети, в которых подробно рассказывается о том, как и сколько можно заработать, если приобрести недвижимость в собственность. Даже, если у Вас нет всей суммы целиком – не отчаивайтесь. Можно попробовать обратиться за ипотечной ссудой в банк. Это может быть интересно по следующим соображениям:
- Вы получаете высокий официальный доход, который сможет убедить банковское учреждение в Вашей платежеспособности
- У Вас ранее, в докризисное время, был хороший опыт обслуживания кредитов
- У Вас существует депозитный вклад в этом же банке
- Вы можете воспользоваться финансированием для молодых семей, по которым платятся гораздо меньшие проценты за пользование кредитом
Считается, что в банке Тинькофф это сделать проще всего. А что делать, если банк все-таки отказал в выдаче ипотечного займа и нет всей суммы для покупки заветной недвижимости? Ответ прост – искать финансирование в другом месте, например, в виде привлечения в Ваш проект инвестора со стороны. Это может быть как знакомый или близкий друг, так и совершенно посторонний человек. Конечно, Вам придется заключить соглашение и оформить куплю-продажу таким образом, чтобы не забыть подстраховаться самому.
Поверьте, что в нашей стране немало людей, которые хотели бы вложить имеющиеся у них денежки для их приумножения. И Вы с Вашим проектом заработка на недвижимости можете появиться очень кстати. Как только необходимая сумма собрана, подыскивайте недвижимый объект, который был бы перспективным для сдачи в аренду. Кроме того, вложения в недвижимость сами по себе являются хорошей гарантией сохранности средств, но ведь мы ведем речь не только о том, чтобы сохранить, но и увеличить.
Привлекательность нежилой недвижимости – как заработать
Обычная посуточная и почасовая аренда жилых комнат – это не единственный вариант, как эффективно и с выгодой использовать недвижимость. Что, если взглянуть на эти же квадратные метры, но уже с точки зрения их использования для бизнеса. Для этого потребуется:
- Небольшой ремонт, установка кондиционера
- Приобретение офисной мебели – шкафа, стола, стульев, кожаных кресел
- Покупка минимума бизнес-оборудования (проектор, ЛЕД-экран, электрочайник, кулер и т.п.)
Теперь Вы можете сдавать свою недвижимость под бизнес-нужды: для проведения небольших семинаров, переговоров, встреч, круглых столов или корпоративных собраний. Все будет зависеть от площади недвижимости, ее соответствия ожиданиям людей из делового мира и раскрученности предложения. На самом деле, именно таких предложений через интернет гораздо меньше, чем традиционных жилых помещений. Конечно, в этом случае есть смысл побеспокоиться, чтобы недвижимость находилась не в традиционном спальном районе.
При этом способе аренды квартиры можно рассчитывать на то, что Вас никто не спросит о ее предназначении и целесообразности перевода из жилого фонда в нежилой. А вот для следующего способа заработка это просто необходимо.
Речь идет о том, чтобы сдавать помещение (если оно находится на 1-м этаже и в месте, где проходит человеческий поток) под магазин, склад, постоянный офис. Конечно, придется обойти немало инстанций и получить разрешительные документы. Зато в этом случае стоимость квадратного метра такого жилья возрастет многократно. Еще один плюс: можно не беспокоиться насчет ремонта, а переложить его на плечи будущего арендатора, который сделает его под собственные потребности.
Вообщем, друзья, существует немало вариантов, как обеспечить себе основной или дополнительный доход, используя недвижимость и не вкладывая в это дело больших сбережений. Но придется выбрать одно из направлений, по которому Вы будете двигаться, а также привлечь инвестиции со стороны. Если Вам показался материал интересным и полезным, предложите подписаться на наш блог своим друзьям и коллегам. До скорых встреч и финансового Вам благополучия!
Большинство покупателей недвижимого имущества в первую очередь заботятся о сохранности своих капиталов. Однако немногие из них делают следующий шаг и переходят к активным действиям, направленным на превращение работы с объектами строительства в один из основных источников дохода. Между тем, осознанные и обоснованные действия в этой области способны приносить прибыль, превышающую среднюю ставку по банковским депозитам.
Чтобы определить, как заработать на недвижимости, следует рассмотреть преимущества и недостатки различных методик, изучить тенденции на региональном рынке. К примеру, в маленьких городах апартаменты и производственные площади могут оказаться невостребованными, а в курортных зонах квартиры и коттеджи лучше сдавать в аренду посуточно. Фактически бизнес в сфере недвижимости - это постоянный перебор предложений и поиск потенциально доходных вариантов.
В целом выделяют два основных способа заработка :
- Перепродажа. Идея основана на том, что недвижимость всегда дорожает в перспективе и в определенный момент может быть выгодно продана. Однако на практике это выглядит несколько иначе, поскольку стоимость объектов связана со стабильностью валюты, экономической ситуацией, платежеспособностью покупателей. Это особенно заметно при работе с элитными объектами, поэтому для бизнеса на купле-продаже недвижимости инвесторы предпочитают выбирать жилье эконом-класса в новостройках;
- Сдача в аренду. При подобном использовании недвижимости, инвестор создает идеальный источник пассивного дохода. Популярностью пользуются квартиры, дома, офисные и складские помещения, однако, при средней доходности в 4–10% вложения окупаются достаточно медленно.
Эти способы не исключают друг друга: любой приобретенный объект можно сдать в кратковременную или долгосрочную аренду, а по достижении стоимостью рыночного максимума - продать.
Даже начинающий инвестор знает, как заработать на аренде недвижимости при работе на рынке жилья. Однако можно получать доход, работая не только с квартирами, но и с коттеджами, хостелами, апартаментами, загородными домами, коммерческими объектами и даже гаражами.
Долгосрочная аренда квартиры
Сдать клиентам для длительного проживания можно любую квартиру - вопрос лишь в цене. Можно построить бизнес на аренде недвижимости, работая как с элитным многоуровневым жильем, так и с отдельными комнатами в коммуналке и даже в общежитии. В этих случаях не требуется дорогой ремонт - намного важнее расположение квартиры, транспортная доступность, наличие поблизости медицинских и образовательных учреждений, торговых и развлекательных центров.
Изучая, как заработать на аренде квартир, следует обратить внимание на вторичный рынок. Здесь можно найти объекты, не требующие капитального ремонта, а покупку оформить в ипотеку, компенсируя взносы за счет арендной платы.
Достоинство такого метода - в простоте и минимуме усилий для инвестора. Достаточно один раз найти арендаторов, а потом в течение нескольких лет регулярно получать платежи.
К числу недостатков можно отнести длительный период окупаемости: при годовой доходности в 3–5% он может составить не менее 15–20 лет.
Посуточная и почасовая аренда
Получить более высокий доход от арендного бизнеса недвижимости можно при сдаче квартир посуточно или почасово. Однако такой агрессивный метод требует постоянного участия владельца или наемного управляющего: жильцов нужно заселять, выселять, делать после них уборку и стирать белье.
Приобретая для сдачи в аренду несколько квартир, инвестор должен подобрать их достаточно близко друг от друга, так как заработать на посуточной аренде удаленных объектов немного сложнее - приходится постоянно перемещаться по городу. Почасовая аренда, вообще, требует проживания по соседству или организацию офиса в непосредственной близости от квартирного пула.
Подобный способ получения дохода иногда даже не требует покупки квартиры. Субаренда - пример того, как заработать на недвижимости без вложений: достаточно снять квартиру на длительное время, а затем заселять в нее арендаторов посуточно или почасово.
Достоинство этого метода - более высокий доход в сравнении с долгосрочной арендой.
Основные недостатки - это необходимость постоянного личного участия, высокий риск повреждения имущества и проявление недовольства соседей.
Организация хостела
Организация хостела в многокомнатной квартире иллюстрирует, как можно заработать на недвижимости путем дальнейшего ее дробления. В хостеле в аренду сдаются даже не комнаты, а спальные места на двухэтажных кроватях: такие условия вполне устраивают молодежь и туристов. При этом в одной комнате может проживать одновременно 5–6 человек, оплачивающих место в размере 600–800 рублей за сутки.Известно, что оказывать гостиничные услуги и размещать жильцов можно только в помещениях нежилого фонда. Поэтому в обычной квартире заселять жильцов следует путем заключения с ними договора аренды. Кроме того, регистрация СПД требуется для оформления командировочных документов тем, кто в этом нуждается.
Достоинства организации хостела:
- Самая высокая прибыль от аренды жилой недвижимости;
- Доход гарантирован даже в случае частичного заполнения;
- Бизнес подходит для владельцев небольших капиталов, так как заработать на недвижимости с нуля можно, используя в качестве хостела даже комнату в собственной квартире.
Недостатки этого метода - расходы на ремонт, рекламу и необходимость постоянного обслуживания помещения (стирки белья, уборки).
Аренда таунхауса
Жилые дома небольшой этажности, расположенные в пригородах, позволяют инвестору зарабатывать на недвижимости как с помощью сдачи в аренду объекта целиком, так и разделяя его на несколько небольших помещений. Огромные площади многоуровневых квартир в таунхаусах подвергаются незначительной перепланировке, после чего значительно возрастает доходность малого бизнеса - недвижимость, перестроенная таким образом, начинает приносить до 100% прибыли.
Недостаток такого способа аренды - не самый высокий спрос на подобные объекты, вследствие чего поиск арендаторов занимает обычно некоторое время.
Аренда загородных домов
Жильцы обычно предпочитают такие дома именно благодаря их удаленности от города, поэтому вопросы экологии (наличие поблизости водоема, леса, чистый воздух) требуют отдельного внимания. Также важны размеры участка, самого коттеджа и наличие подъездных путей - не менее 8–10 соток земли и не более 100–120 м² общей площади помещения.
Рассматривая, следует принимать во внимание возможность покупки земли и строительства дома: для этого требуются вложения ненамного больше, чем при покупке двухкомнатной квартиры в популярном спальной районе.
Сколько можно заработать на недвижимости: стоимость аренды коттеджа в 10–15 км от крупного города, расположенного в живописном месте, как минимум втрое превышает ежемесячную плату за ту же двухкомнатную квартиру.
Строительство или покупка многоквартирного дома
Такой крупный проект требует значительных капиталовложений - поэтому строительство многоквартирного дома чаще всего проводится силами нескольких вкладчиков, знающих, как заработать на инвестициях в недвижимость. При этом можно не продавать, а сдавать в аренду все расположенные здесь квартиры и коммерческие площади.Реализации проекта сопутствуют получение множества разрешений, выбор места для постройки, привлечение инженеров, архитекторов, строительных и монтажных бригад, составление смет и другой документации. Основные такого рода - это большой доход и настолько же огромные вложения, измеряемые сотнями миллионов рублей.
Вложение средств в зарубежные объекты
Благодаря комфортным экономическим условиям вложения в иностранные объекты выглядят привлекательными для инвесторов, тогда как заработать на недвижимости в России при нестабильности отечественного рынка намного сложнее.
В первую очередь покупателей интересуют коттеджи, квартиры на берегу моря, апартаменты, а также объекты в крупных туристических центрах. Чтобы получать доход от аренды подобного имущества, проще всего привлечь одну из местных управляющих компаний, специалисты которой знают, как заработать на рынке недвижимости в конкретном регионе. Ремонт, меблировка, заселение и выселение жильцов проходят без вмешательства собственника, которому компания выплачивает комиссионные в размере 4–6% от стоимости недвижимости в год.
Недостатки такого способа инвестирования заключены в необходимости изучения местного законодательства и периодическом посещении иностранного государства, а к числу достоинств можно отнести надежность, стабильность и возможность получения пассивного дохода в иностранной валюте.
Аренда номера в апартаментах
Апартаменты и апарт-отели становятся все более популярными на отечественном рынке недвижимости. Несмотря на схожесть с обычными квартирами, апартаменты обычно представляют собой помещения нежилого фонда, а потому работа с такими объектами - это полноценный бизнес на коммерческой недвижимости.
Владелец может использовать помещение под офис, сдавать его в аренду одному или нескольким жильцам помесячно и посуточно, а также привлечь управляющую компанию, которая будет проводить все указанные операции за определенный процент от прибыли. Учитывая, можно предположить, что апартаменты намного дешевле эквивалентной по площади квартиры, а потому вполне реально получать от инвестиций до 20% годового дохода.
К числу недостатков подобного бизнеса относят статус нежилого помещения и сопутствующий ему налог в 2% от стоимости. Кроме того, при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет, а при банкротстве владельца такая собственность подлежит изъятию.
Гостиницы и отели
Несмотря на некоторую сезонность, гостиничный бизнес является одним из самых востребованных среди инвесторов вследствие своей доходности. Интерес вызывает все - от мини-отелей и хостелов до огромных пятизвездочных отелей на берегу моря.В качестве объекта для инвестиций также может выступить модернизация существующей или строительство новой гостиницы - в зависимости от размеров стартового капитала инвестор может выбирать из большого числа вариантов:
- Строительство гостиниц в привлекательных для туристов регионах;
- Строительство мини-отелей в курортных зонах;
- Покупка и последующая модернизация готовой гостиницы;
- Приобретение иностранных гостиничных комплексов.
Как заработать деньги на недвижимости: трехзвездочные отели окупаются за 6–10 лет, а элитные - за 15–20 при условии строительства «с нуля». Модернизация существующего комплекса с последующим повышением цен на проживание может окупиться за меньший срок - не более 3–5 лет.
Аренда коммерческой недвижимости
Работа с подобными объектами требует несколько иного подхода и достаточно большого капитала. Изучая, как заработать на коммерческой недвижимости, следует обратить внимание на привлекательность помещения именно для бизнесменов: одним нужна низкая арендная плата, других интересует место с высокой проходимостью, третьи нуждаются в организованных подъездных путях для отгрузки товара.
В качестве коммерческой недвижимости обычно выступают:
- Торговые залы и центры, помещения под магазин;
- Заведения общепита;
- Развлекательные центры;
- Складские и производственные помещения;
- Офисы и бизнес-центры.
Достоинства инвестиций в коммерческую недвижимость - это быстрая окупаемость и стабильный высокий доход, порядка 8–12% годовых. Кроме того, имеет смысл разделить крупный объект на несколько более мелких - так как заработать на сдаче в аренду нескольких маленьких помещений и найти для них арендаторов намного проще.
Основной недостаток такого метода - значительное падение спроса в периоды экономических кризисов.
Аренда гаража, бокса, парковочного места
Покупка гаража или бокса может оказаться неплохим пробным вариантом для тех, кто сомневается - можно ли заработать в недвижимости? Подобные объекты вполне реально сдать в аренду:
- Владельцам автомобилей;
- Автомеханикам, открывающим собственную мастерскую;
- Предпринимателям для организации небольшого производства.
Рассматривая, следует изучить достоинства и недостатки следующих вариантов:
- Отдельно стоящие гаражи;
- Бокс в гаражном кооперативе;
- Места на подземной парковке;
- Парковочные места под навесом на улице.
Очевидно, что достоинства инвестиций в гаражи - это низкий порог входа (до 300 тысяч рублей) и простота оформления. Однако с этим связан и главный недостаток - невысокая доходность (до 4000–5000 рублей в месяц с одного объекта).
Инвестиции для получения дохода от перепродажи
Бизнес по продаже недвижимости чаще всего основывают именно на строительстве объектов либо на других мероприятиях, направленных на повышение его рыночной стоимости (ремонт, благоустройство). Как показывает практика, покупка недвижимого имущества на вторичном рынке с последующим ожиданием повышения стоимости не всегда оправдывает себя вследствие непредсказуемости изменения цен, тогда как инвестиции в строительство основаны на известных сроках его завершения и точном расчете окупаемости.
Коттеджи
Выбирая, следует обратить внимание на такой вид вложений в недвижимость, как покупка земли с последующим строительством коттеджа, дачи или загородного дома. Доходность такого вида инвестиций основана на следующем: суммарная стоимость участка и строительных работ на 65–85% ниже рыночной стоимости готового жилья. Также можно купить начатое или незаконченное строительство: учитывая, что дом возводится в короткий срок (4–6 месяцев), вполне реально за год удвоить начальный капитал.
Достоинства такого вида инвестирования:
- Высокая доходность;
- Возможность поэтапного инвестирования;
- Возможность кредитования строительства под залог участка;
- Возможность контроля и управления всеми этапами строительства.
Производственные площади
Вложения в строящиеся производственные площади требуют от инвестора немалого опыта и значительного капитала. Новичкам в таких случаях лучше воспользоваться услугами инвестиционных фондов и управляющих компаний, поскольку подобное строительство обычно сопровождается не только значительными суммами, но и сложной работой по оформлению целевого назначения недвижимости, а также получением большого количества разрешений - наличие таких документов на 20–25% повышает цену объекта. Интерес для частных инвесторов представляют:
- Производства товаров повседневного спроса и первой необходимости;
- Объекты пищевой промышленности, перерабатывающие предприятия;
- Мебельные фабрики.
Достоинства инвестиций в производственные площади - это быстрая окупаемость, минимальные требования к отделке и благоустройству территории (обычно этим занимается арендатор). Однако следует учесть и возможные риски - стратегические просчеты ведут к невостребованности объектов.
Перепродажа земельных участков
Несмотря на доступность и минимальные требования к капиталу, инвестиции в земельные участки требуют тщательного анализа перспектив развития местности. Инвестор должен быть уверенным в том, что в конкретном населенном пункте в будущем произойдут какие-то позитивные изменения (будет развиваться инфраструктура, появятся удобные дороги, новые коттеджные поселки), в противном случае инвестиции могут оказаться убыточными.
Это справедливо и для инвестиций в землю, предназначенную для постройки коммерческих или промышленных объектов: изучение тенденции расширения бизнеса позволяет предсказать, какие участки в скором будущем окажутся востребованными.
Преимущества такого способа получения дохода - это:
- Возможность начать работу с небольшим капиталом в 300–500 тысяч рублей;
- Минимум усилий по обслуживанию собственности;
- Возможность увеличить стоимость путем благоустройства территории.
Продажа квартир в новостройках
При покупке квартиры в новостройке инвесторы рассчитывают на то, что по мере завершения строительства стоимость жилья возрастает на 25–35%, что даже выше ставок по банковским депозитам: продолжительность строительных работ составляет обычно два–три года. Самыми выгодными считаются инвестиции в жилье на ранних этапах, когда стройка находится на уровне котлована.
Разумеется, при выборе объекта нужно учесть его планировку, местоположение, транспортную доступность, инфраструктуру и перспективы развития всего микрорайона - это в значительной степени влияет на цену квартиры при последующей продаже.
Так как заработать на продаже недвижимости в этом случае можно даже с капиталом в 1,3–1,6 млн рублей - этот способ пользуется известной популярностью среди вкладчиков.
Однако инвестиции в новостройки сопровождаются и риском: строительство может быть заморожено по решению властей или вследствие банкротства застройщика.
Видео по теме Видео по теме
Приобретение квартиры в плохом состоянии
Значительная часть владельцев квартир не обладает силами или достаточными ресурсами для периодического проведения капитальных ремонтов и поддержания помещения в приемлемом состоянии. Кроме того, некоторых собственников в принципе не интересует состояние собственного жилья.
Подобные объекты являются предметом постоянного внимания инвесторов, знающих, как заработать на перепродаже недвижимости: даже небольшой ремонт позволяет на 25–30% повысить рыночную стоимость квартиры.
Преимущество такого метода - возможность получить существенный дополнительный доход, иногда вдвое превышающий первоначальные вложения.
К числу недостатков можно отнести некоторую потерю времени, средств на ремонт, а также высокий уровень конкуренции - подобные объекты интересуют многих риэлторов.
Покупка недвижимости в залоге
Кредиты и займы в банках доступны не только физическим, но и юридическим лицам. Если должник объявляет себя банкротом, находящаяся в залоге собственность продается на торгах для погашения убытков кредиторов. Поэтому здесь иногда можно приобрести жилую и коммерческую недвижимость на 25–30% дешевле ее рыночной стоимости.
Однако механизм проведения аукционов нельзя назвать простым, а для участия в нем инвестор должен обладать известным опытом и соответствующим капиталом - оформить кредит или ипотеку на залоговую недвижимость нельзя. Кроме того, подходящие объекты выставляются на продажу нечасто: на их поиск нужно затратить некоторое количество времени и сил.
- Slack
- Redmine
- Skype
Предприниматель из Омска Дмитрий Фокин считает, что нынешний экономический кризис в корне изменит потребительское поведение россиян: по его мнению, всё большее количество людей будет брать необходимые вещи напрокат, а не покупать их и стоять в очередях. Дмитрий с партнёрами запустил Rentalist - сайт сдачи и взятия в аренду практически любых вещей. Люди могут выбрать и арендовать разные хорошие варианты - от игрушек до автомобиля. Главное преимущество для клиента - стоимость услуги, а для организации - постоянный доход и товар в собственности. О том, какую прибыль можно получить, как открыть бизнес, найти помещение и оборудование, Дмитрий Фокин рассказал порталу Biz360.
Дмитрий Фокин
, предприниматель, совладелец интернет-сервиса проката Rentalist.me
. Родился в 1979 году в Омске. Закончил Московский государственный строительный университет и Институт недвижимости и строительного бизнеса. Получил опыт в различных областях - консалтинг, экономика, торговля, юриспруденция, e-commerce и т.д. С 2015 года - один из основателей и руководитель сервиса проката Rentalist.me.
Дмитрий Фокин
Россияне осторожно относятся к прокату
Это не первый наш бизнес. После завершения очередного проекта стали думать, куда двигаться дальше. К тому моменту и доллар начал скакать.
Мне и партнёру одновременно в голову пришла идея – сделать сервис по прокату, объединить на одной площадке большое количество предложений. На тот момент мы считали, что всем безумно нужен сервис, где можно что-то сдать в прокат, и как только люди узнают, что есть такое место, у нас срочно полягут все сервера.
На самом деле, прокат людям нужен, но многие про него не думают, просто не допускают мысли о том, что можно просто позвонить и у других людей взять на полдня, например, пилу или велосипед на выходные. Существует стереотип, что если что-то надо, то можно у знакомых найти, либо пойти купить, либо взять на работе на время
После новогодних каникул 2015 года мы всё сочинили, а в апреле – стартовали. Довольно быстро мы поняли, что люди сами не готовы ещё зарабатывать на тех вещах, которые у них лежат на балконах. Есть профессиональные сервисы, которые занимаются предоставлением вещей в прокат, некоторые владельцы этих бизнесов охотно с нами сотрудничают, но есть и такие, которые говорят – зачем, у нас есть свой сайт, зачем куда-то ещё дублироваться.
Толщиномер в аренду
Если наш проект с чем-то сравнивать, то его можно сравнивать с «Авито» - разумеется, в плане структуры, а не в плане масштабов пока. На «Авито» и автомагазин может выставлять свои какие-то машины, и обычный человек «Жигули» продаёт. Так и здесь: есть возможность прокатному бизнесу выставлять свой ассортимент, и любой человек может через нас свои коньки сдать напрокат, которые у него 20 лет на балконе лежат. Соответственно и брать в прокат можно что угодно – начиная от миксеров и настольных игр, заканчивая строительной опалубкой, кранами, тяжелой техникой.
Ассортимент достаточно широкий, мы практически весь товарный ассортимент включили, сделали каталоги – можно найти всё, от граблей до вёртолета. Например, прокат кальяна в сутки - 300 рублей. Или вот – толщиномер - смотреть крашеная машина или нет, 300 рублей в день. Генератор мыльных пузырей для проведения мероприятий - 400 рублей в день. Камера гоу-про - 500 рублей. Из оригинального – набор шестигранных ключей, 5 рублей в день. Книги, настольные игры, роликовые коньки, фототехника, объективы, штативы, карнавальные костюмы, свадебные аксессуары, исторические мундиры, ростовые куклы, парики, вечерние наряды, коктейльные платья и т.д.
На старте большое количество времени мы уделили тому, чтобы создать как раз удобоваримый каталог, чтобы человек мог найти то, что ему надо. Мы поделили всё это на 11 крупных разделов, и в них еще есть подразделы, которые включают в себя ещё категории.
Маркетинг и продвижение
Что касается раскрутки, здесь, пожалуй, мы ничего не изобрели, SEO-продвижение, контент-маркетинг и т.д. Проект федеральный, мы реализовали геолокацию, то есть если человек из Екатеринбурга, например, то он видит предложения по Екатеринбургу. Пока программисты доделывали сервис, мы собирали базу компаний по прокату, которые занимаются этим как бизнесом. Собрали мы порядка 2 тысяч компаний по стране и сделали рассылку. Результат был такой: посещаемость сайта выросла, но наполняемость контентом в самом начале не оправдывала наших ожиданий. То есть сервисы проката решили, что им, наверно, не очень надо это сейчас.
Мы пошли на второй круг продвижения, разослали пресс-релизы по местным и федеральным СМИ. Откликнулась новостная интернет-площадка, мы записали интервью. Потом местный телеканал, потом газета «Метро». Выросла посещаемость раз в двадцать.
Основная масса посетителей - это люди, которые что-то хотят взять, ведь спрос сейчас склоняется от покупок к потреблению вещей в прокат. Но сдавать в прокат простые люди не хотят пока.
Когда мы запускали проект, то изучали, как обстояли дела с прокатом, например, в советское время. Была система прокатных пунктов, многие телевизором прокатным пользовались несколько лет, это было связано с тотальным дефицитом. В 90-е годы вообще не было ничего, в 2000-е годы – всплеск потребительской активности, люди просто забыли про прокат. Сейчас в связи с ситуацией в экономике люди будут вспоминать про него помаленьку.
Когда мы запускались, мы отдавали себе отчёт, что эту культуру надо развивать – и людей-потребителей проката, и тех людей, кто предоставляет вещи в прокат.
Это забытая история, но если о ней вспомнить, то люди начнут пользоваться. Пару месяцев назад я принимал участие в сравнительном интервью, там ребята изучали, как обстоят дела с прокатом в России и Америке. Говорили о том, что в Америке сдают массу вещей, и это очень популярно. Когда они получают дипломы, то мантии эти знаменитые с шапочками с кисточкой, например, тоже берут напрокат. Там целая индустрия, есть вещи, которые нужны раз в жизни и покупать их бессмысленно. Это идея не одного года, чтобы эту тему как-то раскачать.
«Нужно выходить на большие обороты»
Сейчас на сайте более 1,5 тысяч товаров. Основные города - Омск, Москва, Краснодар, Иркутск, Красноярск, Питер. При этом к нам присоединяются ещё люди из ближнего зарубежья - Украина, Белоруссия, Казахстан.
Пока происходит только вложение в сервис. Это некий вклад в будущее, это когда-то заработает. Когда какой-то количественный предел будет пройден, это станет приносить деньги.
Система взаимодействия арендатора и арендодателя работает через наш сервис, проведение расчетов тоже через нас, чтобы люди не обменивались деньгами. Резервирование залогов на сайте, подписание договоров аренды, предоставление каких-то платных услуг, реклама. Процент комиссии - 5-10%, вопрос в оборотах. Сейчас вопрос не в самоокупаемости, а именно в выходе на какие-то большие обороты. Мы закладывали сроки - год-два. Инвестиций в сайт было вложено в районе 100 тысяч рублей.
Сейчас мы разрабатываем систему автоматического добавления товаров на сервис, чтобы расширить ассортимент. Я вижу, что есть много запросов товаров в городах, где мы не представлены. То есть люди заходят в поисковые системы, нас видят, заходят дальше и не находят то, что они искали. Получается, есть спрос, но мы пока не можем его удовлетворить. Как только мы удовлетворим его, вырастет клиентский поток, расширится узнаваемость. Когда люди начнут брать в прокат, они смогут и сдавать.
Команда проекта Rentalist.
Редкий инвестор сегодня имеет возможность быстро и выгодно перепродать свою зарубежную недвижимость. Более предсказуемый доход приносит сдача собственности в аренду. На какую годовую прибыль можно рассчитывать и что нужно сделать, чтобы остаться в ощутимом плюсе?
Далеко не все россияне, располагающие возможностью купить недвижимость за границей, осознали, насколько выгодной бывает рента. Выбор «неправильных» объектов для аренды и отказ от ипотечного кредитования - главные ошибки. Между тем, как уверяют эксперты, за рубежом вполне реально получить 10% и даже более 20% годовых! Как же обеспечить максимальную доходность вложений в зарубежную недвижимость?
Не надо баловать арендатора
Сосредоточимся на сценарии, когда объект покупают исключительно для того, чтобы сдавать в аренду - именно эту стратегию принято называть buy-to-let («купить, чтобы сдать»). В Москве рента приносит в среднем 4-4,2% годовых, за рубежом можно получить доход выше - но для этого нужно действовать грамотно и следовать определенным правилам.
Первый совет экспертов - сразу же понять, что под аренду не надо покупать то, что покупают для собственного отдыха. «Себя хочется побаловать - вы подбираете лучшее место, лучший вид, лучшую мебель. Все это сильно повышает стоимость покупки и эксплуатации недвижимости, уменьшая доходность», - отмечает Сергей Сандер, основатель и партнер компании Sander Estates S. A. С ним согласны эксперты компании IntermarkSavills, добавляя, что у дорогих объектов арендная ликвидность низкая, поэтому лучше иметь дело с самой востребованной недвижимостью, а именно средним ценовым диапазоном.
Не менее важно определиться с целью покупки. «Если есть желание совместить приятное с полезным, использовать недвижимость для отдыха несколько месяцев в году, а все остальное время сдавать, то выбирать нужно среди любимых курортов, - рассуждает Сергей Сандер. - Но если рассматривать это только как бизнес, следует обратить внимание и на крупные города с высоким спросом на жилье». Для получения высокого и стабильного дохода от аренды эксперт рекомендует коммерческую недвижимость - номера в апарт-отеле или мини-отели.
Как можно меньше рисков
Не менее важно правильно выбрать страну. Руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс советует сосредоточиться на старой Европе, например Великобритании или Франции. Прибыль владельца там зачастую ниже, чем на развивающихся рынках, - зато существуют финансовые инструменты, которые позволяют увеличить доход от вложенного капитала в четыре-пять раз. Главный из них - ипотечное кредитование.
Кроме того, в Западной Европе отлажены механизмы снижения инвестиционных рисков. Например, в Британии можно застраховать финансовые риски - на случай если арендатор испортит имущество, не внесет оплату или если возникнут юридические сложности с его выселением.
Наконец, не стоит забывать о системе гарантированной прибыли от аренды (rental guarantee). Такие программы есть и за пределами Старого Света, но гарантии в Египте и в Великобритании - это, как говорят в Одессе, две большие разницы.
Как работают управляющие компании
К тому же, живя в другой стране, недвижимостью сложно управлять самостоятельно. Находить арендаторов можно и через интернет, но вопрос уборки и текущего ремонта остается открытым.
Управляющие компании за процент от прибыли помогают решить все проблемы разом. И именно с управляющими компаниями в ряде крупных курортных комплексов можно заключить договор с гарантированной доходностью. «Стоимость услуг управляющих компаний зависит от страны, - говорит Сергей Сандер. - Обычно это комиссия от 3-5% до 10-15% от оборота или фиксированная рента. Последний вариант встречается редко и только в крупных проектах с сильным опытным менеджментом». Управляющий директор компании InvestPravo Property Элина Сиванкова рассказывает: «Несколько новых предложений с гарантией рентного дохода есть на Кипре, который пользуется круглогодичным спросом среди отдыхающих. В Португалии в таких схемах нередко участвует государство, поддерживающее рынок арендного жилья. Несколько предложений есть в Италии. Обычно управляющая компания, которая предлагает инвестору гарантированный доход, - это дочерняя структура застройщика, что обеспечивает более профессиональное обслуживание».
С некоторыми предложениями rental guarantee связана серьезная проблема: по словам Игоря Индриксонса, такие объекты могут продаваться по завышенной цене. Иными словами, гарантированный доход от аренды встраивается в цену объекта.
Здесь главный союзник и консультант инвестора - банк: беря на себя значительную часть рисков, он проверяет адекватность цены и надежность управляющей компании.
Арендный калькулятор
Сама по себе аренда - это не сверхприбыльный бизнес. «Сдача жилья внаем по доходности сравнима с консервативными банковскими вкладами, - говорит Элина Сиванкова. - Среднеевропейские показатели не превышают 5-6% годовых». Примерно такие же ставки и в программах rental guarantee.
Увеличить эффективность вложений можно, используя банковское финансирование. Игорь Индриксонс считает: россияне пока не оценили потенциал схемы buy-to-let, поскольку не понимают, что инвестора должна интересовать не столько доходность самого актива, сколько возврат инвестиций (ROI - Return of investments), то есть процент не от стоимости квартиры, а от вложенных средств. Ипотека позволяет сократить размер вложений, значительно улучшив конечный финансовый результат.
«Давайте приведем реальный пример, - говорит Сергей Сандер. - Швейцария, курортный дом отдыха в горах с термальными источниками. Стоимость студии составляет 350 000 швейцарских франков, сдавать в аренду можно 11 месяцев в году, хотя бы один месяц необходимо жить самому. Доход от сдачи в аренду составляет 600-800 франков в неделю, или 2400-3200 франков в месяц. Если взять среднюю ставку 2800 франков в месяц, умножить на 11 месяцев и вычесть 3000 франков в год на содержание, то получится порядка 8% годовых. Если недвижимость покупается с привлечением кредита, то доход на вложенные средства может оказаться выше - около 13%. Но нужно понимать, что если брать долгосрочную перспективу на 5-10 лет, то ремонт квартиры плюс сезонные перепады в заполняемости курорта могут скорректировать данные цифры».
Кредит - это выгодно
Другой пример более конкретно иллюстрирует, как ипотека влияет на прибыль инвестора. Проект с гарантированной доходностью 11,8% без учета роста стоимости актива. Инвестор покупает номер в пятизвездочном отеле на гольф-курорте. Полная цена номера - 250 000 фунтов. Начальный взнос - 82 500 фунтов, остальное покрывает ипотечный кредит под 3% годовых, получение которого гарантирует застройщик (можно взять до 70% от стоимости на 25 лет). Причем есть вариант, позволяющий выплачивать только проценты, а тело долга вернуть банку после перепродажи объекта. 6-процентная прибыль от аренды гарантирована на 10 лет. Если реальный доход выше, оставшаяся сумма делится поровну между инвестором и управляющей компанией.
Каков же предполагаемый финансовый результат этой сделки? Выплаты по кредиту составят 5250 фунтов в год. Плата за содержание объекта - ноль. Продать объект можно в любой момент, не дожидаясь полной выплаты кредита. Доход от аренды за вычетом платы за кредит - 9750 фунтов в год (11,8%). Если продать актив через пять лет, то на вложенные 82 500 фунтов можно заработать 48 750 фунтов только на аренде, а если предположить рост стоимости объекта на 5% в год, то доход составит более 111 000 фунтов. Это 134% за пять лет, или невероятные 27% годовых! 70% рисков лежит на банке, и инвестор в любом случае сохраняет свою собственность.
У частного инвестора есть возможность приобщиться и к профессиональным стратегиям инвестирования. В проектах без гарантий дохода прибыль инвестора может быть самой высокой. Обычно такие предложения расходятся на уровне институциональных инвесторов, но порой и для простых смертных остается место в салоне бизнес-класса.
Игорь Индриксонс рассказывает о реальном проекте, где при покупке номера стоимостью 60 000 фунтов стерлингов в апарт-отеле клиент делает первый взнос 30% (18 000 фунтов). На остальную сумму выдается 10-летний кредит под 4% годовых. С учетом расходов на юриста начальная инвестиция составляет 19 500 фунтов. В отеле 311 номеров, значит, доля прибыли с одного номера - 0,32%. Инвестор не только зарабатывает на самом номере, но и получает долю дохода за дополнительные услуги - мини-бар, телефонные звонки и прочее. Текущая прибыль инвестора - 23 фунта за ночь.
Прогноз наполняемости отеля - 73-80%, годовой рост гостиничного рынка ожидается на уровне 5%. При этих условиях доход составит около 10% в год без использования ипотеки, что само по себе неплохо. С кредитом инвестор получит уже 23% прибыли в первый год, а с учетом роста стоимости актива отдача от инвестиций будет расти и на десятый год достигнет 50% за 12 месяцев!
Доходность формально не гарантирована, но, поскольку проектом управляет крупнейшая в мире управляющая компания (она занимается 4400 отелями, капитализация - $5 млрд), инвестор может спать спокойно.
В IntermarkSavills признают, что подобные инвестиции - это в основном удел крупных игроков, покупающих сразу 20-30 единиц, но хорошие возможности открываются и перед частными клиентами, которые желают купить даже один номер.
Сам себе лендлорд
Разумеется, любой человек может пойти более традиционным путем, просто купить жилье (с ипотекой или без) и сдавать его в аренду. Пускаясь в самостоятельное плавание, надо учитывать и нюансы национального законодательства. Инвестора должна интересовать возможность без проблем выселить арендатора в случае необходимости, а также застраховать финансовые риски. Специалисты IntermarkSavills рассказали, что проблемным рынком в этом отношении является Индия, где арендатора коммерческого объекта бывает невозможно выселить в течение 25 лет. В Европе в этом смысле сложен рынок Германии, где государство регулирует ставки и активно защищает права арендаторов. (В других европейских странах можно расторгнуть контракт, уведомив об этом жильца за один месяц.) В Великобритании существует три вида контрактов ренты. Так что без консультации с профессионалом на арендный рынок лучше не выходить.
Особенности национальной аренды
Национальные особенности каждого рынка сильно влияют на конечный результат инвестиций. Например, в Болгарии и ряде других стран иностранцам крайне редко оформляют ипотечные кредиты, а значит, о прибыли выше 5-6% годовых там можно забыть. В некоторых государствах существуют ограничения на покупку второго дома или квоты для иностранных инвесторов.
При использовании кредита лучше иметь дополнительный источник его погашения или ограничить свой инвестиционный оптимизм. Элина Сиванкова обращает внимание, что жилье далеко не всегда способно само себя выкупать. Хорошо, если при доходности 6% удалось взять кредит со ставкой ниже 4,5%, а размер налогов и прочих расходов не превышает 1,5%. Во Франции государство гарантирует окупаемость ряда объектов, которые продаются по схеме leaseback. При такой схеме инвестор также получает возможность через какое-то время вернуть НДС.
Надо признать, что инвестиционная схема buy-to-let - пока экзотика для рядового российского инвестора. По мнению экспертов IntermarkSavills, причина - в плохом понимании принципов работы западных финансовых рынков. Например, многие ошибочно полагают, что объект невозможно продать, не расплатившись полностью с банком за ипотечный кредит.
Между тем в Великобритании стратегия buy-to-let стала настолько массовой, что аналитики даже возлагали на нее вину за избыточный спрос и появление «мыльного пузыря» на рынке недвижимости. Считается, что каждый третий новый объект в Лондоне покупается с целью заработка на аренде. По данным Ассоциации агентов по сдаче жилья в аренду (ARLA), в последние годы значительно возросло число британцев, работающих с целым портфолио объектов в королевстве и за рубежом.
Можно не сомневаться, что и число россиян, сдающих жилье за границей, будет расти, поскольку очевидно, что зарабатывать на недвижимости только за счет роста рынка получается далеко не всегда.
Советы инвестору при схеме buy-to-let от ARLA (Великобритания)
Что ДЕЛАТЬ
Планируйте инвестиции на средний или длительный срок.
Убедитесь, что рентный доход превысит платежи по кредиту и дополнительные расходы.
Проведите ремонт и обставьте жилье по стандартам, соответствующим классу объекта, особое внимание уделите кухне и санузлу.
Чего НЕ ДЕЛАТЬ
Не обустраивайте жилье под аренду в соответствии с вашим личным вкусом.
Не покупайте жилье с потенциальными проблемами в обслуживании, например с обилием дерева в отделке или большим садом.
Не рассчитывайте поручить управление объектом друзьям и родственникам в свое отсутствие.
Не пытайтесь самостоятельно составить контракт - обратитесь к профессионалам.
